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新形势下房企科学拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法及法务风险规避

(本课程滚动开课,如遇开课时间或者地点不合适,请拨打010-62258232咨询最新时间、地点等培训安排!)

培训安排:2020年6月20-21日•合肥

培训费用:4800 元/人,含讲师费、培训费、资料费、场地费等; 食宿代订,费用自理!

培训背景:
1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
2、地产投资的全过程解析及风险防范
3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。

培训对象:
1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。

培训讲师
  张老师:现任某TOP10房企华南大区投资总。
  曾就职于深圳万科地产、卓越集团投资总。在深圳从事投资工作至今,签约项目二十余个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂等。签约项目总面积三百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。

培训大纲:

第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企投资策略:
(1)私企:
案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
案例:融创的投资区域,收并购鼻祖
案例:万科的投资区域,最授权的管理机制
(2)国企:
案例:招商蛇口
2、土地价值判断
(1)拿地方法:把握好天时、地利、人和
(2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益
(3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险

二、投资交易模式
1、交易类型:一手项目、二手项目
2、交易模式特点及难点:
(1)特点
(2)难点
(3)招拍挂交易方式解析
(4)收并购交易方式解析
(5)城市更新交易方式解析

三、地产投资的流程
1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
2、土地炒股配资 的收集:炒股配资 的来源与种类
3、土地炒股配资 初判:重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项

四、地产投资未来的趋势与机遇把握
1、行业进一步集中化,中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
3、未来投资布局明确:聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域

第二部分:房地产投资测算
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件:设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
3、财务测算的输出结果:核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
4、生成可行性研究报告

二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
(1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
(2)测算视角下的配资 最优化:怎样提高货值?
(3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
2、收并购项目测算
(1)溢价的处理:直接处理、间接处理
(2)税务的特殊处理
(3)不同交易架构对测算的影响

第三部分:投资相关法律实务
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案

二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
3、法律风险防范
(1)股权收购之买新不买旧
(2)股权收购之收购还是增资
(3)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
4、股权收购的特殊情况
(1)土地尚未落实
(2)拟收购的股权未实际出资
(3)已质押的股权能否转让
(4)拟交易的股权存在其他权利瑕疵(如已转让第三人但未办理工商变更,股权代持)
(5)收购国资股权,外资股权

三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施

四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施

五、投资法务尽职调查
1、尽职调查:财务、法务尽调元素
2、需发表意见及风险预估
(1)基础炒股配资 调查
(2)股权并购类法务风控
(3)股权并购类税务风控
(4)资产收购类法务风控
(5)权益合作——代建&权益收购

六、投资法务设计思路
1、如何设置交易架构
2、如何约定交易价款
3、资金支付原则、节奏设计思路
4、违约责任设计思路

七、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
案例一:坂田项目(规划冲突)
案例二:南山项目(拆迁不可控)
案例三:惠州项目(土地无法移交)
2、行政审批的风险
案例四:龙岗项目(政策变化)
3、或有负债出现的风险
案例五:平湖项目(涉诉)
4、土地成本及税务风险
案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)
5、合作方风险
案例七:资产包(优先购买权)
案例八:惠州项目(合作方意愿)

第四部分:房地产融资方式及策略
一、中国房地产融资现状和前景
1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带
2、当下房地产项目现存融资方式
3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈
4、资产证券化开始快速发展
5、融资分化指引地产未来方向

二、房地产融资配资
1、银行资金
2、房地产信托资金
3、房地产保险资金
4、地方及国有金控平台
5、房地产企业债券
6、房地产公司上市
7、房地产资产管理计划
8、中小房企与房地产私募基金
9、房地产资产证券化

第五部分:产业地产投资
一、产业勾地模式:案例
1、自带产业模式
2、先住后产模式
3、借鸡生蛋模式
4、资源合作模式
二、勾地项目流程
三、产业地产盈利模式
案例:联东
案例:天安

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